Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest jedną z pierwszych umów zawieranych w dorosłym, studenckim życiu.
Zapewnienie odpowiedniego lokum w mieście akademickim, poza pandemicznymi zawirowaniami, jest koniecznym warunkiem uczęszczania na zajęcia oraz wykazywania aktywności w bogatym i różnorodnym życiu studenckim.
Tym, którzy nie kwalifikują się na zapewnienie zakwaterowania w akademiku pozostaje poszukiwanie lokum na warunkach rynkowych (zawarcia umowy).
Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest umową cywilnoprawną, zawieraną w ramach swobody kontraktowej podmiotów prawa cywilnego (osób fizycznych i prawnych). Ta uwaga oznacza, że jako równorzędna strona umowy – najemca – ma możliwość negocjacji jej postanowień.
Warto pamiętać, że do ważności umowy wystarczy ustalenie dwóch elementów:
– przedmiotu najmu (lokalu mieszkalnego), który ma zostać oddany najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony,
– wysokości czynszu płaconego przez najemcę.
Dojście do porozumienia co do tych dwóch świadczeń powoduje, że umowa zaczyna funkcjonować w obrocie prawnym, jeżeli nie są dalej prowadzone negocjacje co do jej szczegółowych postanowień.
Umowa nie musi być zawarta w formie pisemnej, wystarczy również dojście do porozumienia na podstawie rozmowy telefonicznej, korespondencji mailowej czy SMSowej. We wskazanym przypadku w zakresie, który nie jest regulowany umową, znajdą zastosowanie normy prawa powszechnie obowiązującego (przede wszystkim te zawarte w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Jednak w praktyce często potencjalny najemca otrzymuje do podpisania obszerną umowę, która opiera się na wielokrotnie powielanym wzorze, stosowanym przez wynajmującego.
Postanowienia tej umowy zazwyczaj w najbardziej wydatny sposób zabezpieczają interesy wynajmującego, co często osłabia pozycję najemcy w trakcie wykonywania umowy.
Z przedłożonym wzorem należy się koniecznie zapoznać i skonfrontować jego zapisy ze swoimi potrzebami i interesami. Moment przed podpisaniem umowy jest najlepszy, aby zgłosić się do Akademickiej Poradni Prawnej w celu uzyskania nieodpłatnej pomocy prawnej we wprowadzaniu uwag lub w przygotowaniu swojego projektu umowy.
Szczegółowe postanowienia umowy mogą okazać się bardzo istotne. Warto mieć wpływ na: termin i sposób płatności czynszu, przyczyny wypowiedzenia umowy, termin wypłacenia i zasady potrącania kaucji po wygaśnięciu umowy, możliwość podnajmowania pokoju czy nawet kwestie związane z obecnością zwierząt domowych czy paleniem wyrobów tytoniowych, które często pojawiają się w tych umowach.
Istotnym elementem jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przed lub w momencie wydania lokalu mieszkalnego. Należy precyzyjnie przyjrzeć się mieszkaniu i opisać wszelkie dostrzeżone wady lokalu i rzeczy tam się znajdujących. Nasze zastrzeżenie powinny zostać wciągnięte do protokołu. Dla celów dowodowych sporządźmy także zdjęcia tych uszczerbków. Dopełnienie tych czynności jest istotne z punktu widzenia wzajemnych rozliczeń po wygaśnięciu umowy. Zdarza się, że nieuczciwy wynajmujący nie zwraca całości lub części kaucji i zalicza ją na poczet uszczerbków, które istniały przed wydaniem lokalu mieszkalnego najemcy.
Wskazane działania mają antycypujący charakter i dobrze zabezpieczają interesy najemcy podczas trwania stosunku najmu, a także po jego ustaniu.
Warto, aby złożenie podpisu na umowie najmu gruntownie przemyśleć.
Używając metaforyki właściwej dla zawodu, który od lat cieszy się największym zaufaniem, prawnik nie powinien być strażakiem, który gasi pożar wywołany niekorzystnymi postanowieniami umowy, ale zabezpiecza nasze interesy prewencyjne „na wszelki wypadek”.
Albert Pielak
